Процедура реализации залогового имущества

Формирование и реализация залогового имущества

Процедура реализации залогового имущества

В процедуре банкротства (ст.

12 ФЗ о несостоятельности (банкротстве)), конкурсные кредиторы, требования которых обеспечены залогом имущества должника, имеют право голоса на собраниях кредиторов в ходе финансового оздоровления и внешнего управления в случае отказа от реализации предмета залога или вынесения арбитражным судом определения об отказе в удовлетворении ходатайства о реализации предмета залога в ходе соответствующей процедуры, применяемой в деле о банкротстве. Кредиторы в части требований, которые обеспечены залогом имущества должника и по которым они не имеют права голоса на собраниях кредиторов, вправе участвовать в собрании кредиторов без права голоса, в том числе выступать по вопросам повестки собрания кредиторов. Требования по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, учитываются в реестре требований кредиторов в составе требований кредиторов третьей очереди. Суд правомерно может отказать в части включения в реестр требований кредиторов должника требования кредитора по кредитному договору как обеспеченного залогом, по причине не представления доказательства того, что им было заявлено об оставлении за собой предмета залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов заложенного имущества несостоявшимися, в связи с чем договор залога прекращается.

Конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, в ходе финансового оздоровления и внешнего управления вправе обратить взыскание на заложенное имущество должника, если должник не докажет, что обращение взыскания на указанное имущество должника сделает невозможным восстановление его платежеспособности (ст. 18.1 ФЗ о несостоятельности (банкротстве)). Данные разногласия разрешаются в судебном порядке, рассматривающим дело о банкротстве, по заявлению конкурсного кредитора, требования которого обеспечены залогом данного имущества.

Конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, в ходе финансового оздоровления и внешнего управления вправе направить арбитражному управляющему и в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, заявление об отказе от реализации предмета залога в ходе финансового оздоровления или внешнего управления. С даты получения арбитражным управляющим такого заявления конкурсный кредитор по требованиям, обеспеченным залогом имущества должника, имеет право голоса на собрании кредиторов до завершения соответствующей процедуры, применяемой в деле о банкротстве.

Должник вправе отчуждать имущество, являющееся предметом залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им или обременять предмет залога правами и притязаниями третьих лиц только с согласия кредитора, требования которого обеспечены залогом такого имущества, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором залога и не вытекает из существа залога. Продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 — 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона о банкротстве. В случае реализации заложенного имущества, прекращается залог в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога и требования подлежат удовлетворению за счет средств, вырученных от реализации заложенного имущества. Не удовлетворенные за счет средств, вырученных от реализации предмета залога, требования конкурсного кредитора по обязательствам, которые были обеспечены залогом имущества должника, удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей очереди.

Для защиты прав собственника (учредителей) и его бизнеса возможность замещения активов должника может быть включена в план внешнего управления и в ходе конкурсного производства при условии, что за принятие такого решения проали все кредиторы, обязательства которых обеспечены залогом имущества должника (ст. 115 ФЗ о несостоятельности (банкротстве)).

В составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

Начальная продажная цена заложенного движимого и недвижимого имущества для продажи с публичных торгов в случае обращения взыскания на имущество в судебном порядке подлежит определению судом на основании соглашения сторон о стоимости предметов залога и только в случае наличия спора по размеру цены — исходя из рыночной стоимости имущества. Кроме того, для обращения взыскания на предмет залога теперь необходимо обязательное соблюдение двух условий:

  1. сумма неисполненного обязательства составляет не менее 5 % от размера оценки залога по договору о залоге;
  2. период просрочки исполнения обязательства составляет не менее 3-х месяцев.

Очередность, размер и порядок удовлетворения требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника определяются ст. 138 ФЗ о несостоятельности (банкротстве), в которой говориться о том, что данные требования удовлетворяются за счет стоимости предмета залога.

Из средств, вырученных от реализации предмета залога, семьдесят процентов направляется на погашение требований кредитора по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов.

Денежные средства, оставшиеся от суммы, вырученной от реализации предмета залога, вносятся на специальный банковский счет должника в следующем порядке:

  • двадцать процентов от суммы, вырученной от реализации предмета залога, — для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в случае недостаточности иного имущества должника для погашения указанных требований;
  • оставшиеся денежные средства — для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.

В случае, если залогом имущества должника обеспечиваются требования конкурсного кредитора по кредитному договору, из средств, вырученных от реализации предмета залога, восемьдесят процентов направляется на погашение требований конкурсного кредитора по кредитному договору, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов. Оставшиеся средства от суммы, вырученной от реализации предмета залога, вносятся на специальный банковский счет должника в следующем порядке:

  • пятнадцать процентов от суммы, вырученной от реализации предмета залога, — для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в случае недостаточности иного имущества должника в целях погашения указанных требований;
  • оставшиеся денежные средства — для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.

Денежные средства, предназначавшиеся для погашения требований кредиторов первой и второй очереди и оставшиеся на специальном банковском счете должника после их погашения, направляются на погашение требований конкурсного кредитора, обеспеченных залогом реализованного имущества. Денежные средства, оставшиеся после полного погашения требований кредиторов первой и второй очереди, требований кредитора, обеспеченных залогом реализованного имущества, включаются в конкурсную массу.

Не удовлетворенные за счет денежных средств, вырученных от реализации предмета залога, требования кредиторов по обязательствам, которые были обеспечены залогом имущества должника, удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей очереди.

Конкурсный управляющий открывает в кредитной организации отдельный счет должника, который предназначен только для удовлетворения требований кредиторов за счет денежных средств, вырученных от реализации предмета залога, в соответствии с настоящей статьей (специальный банковский счет должника).

В договоре специального банковского счета должника указывается, что денежные средства, находящиеся на специальном банковском счете должника, могут списываться только для погашения требований кредиторов первой и второй очереди, а также для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплате услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.

Денежные средства со специального банковского счета должника списываются по распоряжению конкурсного управляющего только в целях удовлетворения требований кредиторов в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Сделки, совершенные с нарушением требований настоящего пункта, могут быть признаны недействительными.

Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге, где говорится, что начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — самим судом.

Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

Требования залогодержателей по договорам залога, заключенным с должником в обеспечение исполнения обязательств иных лиц, также удовлетворяются в порядке, предусмотренном настоящей статьей. Указанные залогодержатели обладают правами конкурсных кредиторов, требования которых обеспечены залогом имущества должника.

Для сравнения, в законе в старой редакции (без изменений (дополнений)) реализация предмета залога осуществлялась путем проведения открытых торгов (п.3 ст.

138), из вырученной суммы вычитались требования части кредиторов первой и второй очередей, определяемых по моменту заключения договора залога: если требования таких кредиторов возникали до заключения договора залога, то они вычитались из стоимости реализованного залогового имущества, а если позже — нет. Стоимость заложенного имущества уменьшалась на сумму текущих внеочередных платежей. Такая точка зрения базировалась на системном толковании ст. 134 и 131 Закона в старой редакции. Залоговое имущество, входит в состав конкурсной массы. В этой связи текущие обязательства, погашаемые во внеочередном порядке, могли удовлетворяться из стоимости заложенного имущества. На практике такая позиция создаст большие проблемы для залоговых кредиторов.

Согласно другой позиции в п. 2 ст. 138 Закона в старой редакции законодатель давал исчерпывающий перечень требований, которые могли быть удовлетворены из стоимости заложенного имущества.

Возможен был и третий подход. В том случае, если удовлетворение текущих требований кредиторов невозможно из иного имущества, которое не является залоговым, текущие требования подлежали удовлетворению из стоимости заложенного имущества в первоочередном порядке. Подход имеет недостатки.

Чем по большому счету отличаются требования по заработной плате, пусть и возникшие после инициирования признания должника банкротом, от требований по зарплате работников, возникших до этой даты? Такой подход может стимулировать конкурсного управляющего к недобросовестному ведению своей деятельности и увеличению текущей задолженности.

Правовое положение залоговых кредиторов в Законе о банкротстве со старой редакцией однозначно не было решено, что вызывало большие проблемы и потребовало внимания законодателя изменить данные положения в Законе.

Таким образом, постановление Президиума Высшего Арбитражного суда от 4 сентября 2007 года теряет свою силу в части преимущественного погашения требований за счет стоимости предмета залога.

В ходе конкурсного производства требования кредиторов каждой очереди удовлетворяются после полного удовлетворения требований кредиторов предыдущей очереди, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом для удовлетворения обеспеченных залогом имущества должника требований кредиторов (ст. 142). Здесь в качестве отступного может быть предоставлено только имущество должника, не обремененное залогом.

В соответствии со ст. 150 ФЗ о несостоятельности (банкротстве), на любой стадии рассмотрения дела о банкротства может быть заключено мировое соглашение. Решение о заключении мирового соглашения со стороны конкурсных кредиторов и уполномоченных органов принимается собранием кредиторов.

Решение собрания кредиторов о заключении мирового соглашения принимается большинством от общего числа конкурсных кредиторов и уполномоченных органов в соответствии с реестром требований кредиторов и считается принятым при условии, если за него проали все кредиторы по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника.

В случае, если иное не предусмотрено мировым соглашением, залог имущества должника, обеспечивающий исполнение должником принятых на себя обязательств, сохраняется.

Итак, в результате принятия ряда новых Федеральных законов, нормы которых позволяют более детально рассматривать дела в отношении залогового имущества, пока с целью резюмирования выше изложенного, можно сказать, что сейчас стали детально регламентировать процедуру внесудебного обращения взыскания на предмет залога и уточнить порядок реализации заложенного имущества в ходе дела о банкротстве:

  • изменен порядок заключения соглашений о внесудебном порядке взыскания;
  • подробнее регламентированы способы реализации заложенного имущества;
  • установлены особенности удовлетворения требований конкурсных кредиторов, обеспеченных залогом имущества должника, а также статус указанных кредиторов в ходе дела о банкротстве. Введена возможность для кредитора получить удовлетворение за счет заложенного имущества. Введена пропорциональная сумма, которая направляется на погашение требований залогового кредитора. Часть имущества направляется после реализации на погашение требований кредитора в первой и второй очереди и текущих расходов.

Так как все новые нормы и положения оцениваются юристами в сфере залогового имущества и начинают применятся в натуре, практика по новым вопросам о залоговом имуществе в банкротстве не сформировалась.

Поэтому мы будем следить за практическими решениями в этой области и представлять нашим читателям!

Источник: https://zalog-market.ru/poleznaya-informacziya/formirovanie-i-realizacziya-zalogovogo-imushhestva

Реализация залогового имущества

Процедура реализации залогового имущества

Банки и другие заимодавцы формируют свой доход во многом от выдачи кредитов и получения процентов по ним. Нередко заемщики не погашают долги вовремя. Если для обеспечения сделки использовали залог, кредитор получает право на реализацию залогового имущества.

Когда компания заключает с банком или иным контрагентов сделку о займе, она обеспечивает исполнение обязательств со своей стороны. Чаще всего используют залог.

Если должник просрочил выплату, кредитор вправе организовать реализацию заложенного имущества. Однако он не должен претендовать на всю сумму, которую получит от продажи.

Ему полагается только та часть средств, которая погашает долг и проценты по нему. Остальное получит должник. 

Какое имущество можно заложить 

О праве кредитора защитить свои материальные интересы через реализацию залогового имущества должника говорится в параграфе 3 главы 23 ГК РФ. В статье 336 ГК почти нет ограничений на выбор имущества под залог. Кодекс указывает только, что в подобное имущество не могут входить, например:

  • требования, связанные с конкретным лицом;
  • имущество, которое законодатель запрещает изымать;
  • права, уступать которые запрещено законом. 

То есть банки и другие кредиторы могут проводить реализацию различного залогового имущества, например:

  • недвижимости;
  • транспортных средств;
  • оборудования или иного движимого имущества;
  • будущего имущества (ч. 2 ст. 336 ГК РФ);
  • товарно-материальных ценностей, которые получают по результату использования объекта под залогом (ч. 3 ст. 336 ГК РФ). 

Обратите внимание, что передачу контрагенту денежных средств для обеспечения оформляют не с помощью залоговых сделок. а с помощью обеспечительного платежа.   

Какими способами проводят реализацию залогового имущества 

Существует несколько вариантов, как кредитору получить свои деньги за счет продажи имущества должника. Применение конкретного способа зависит от ряда факторов, куда входят, в частности:

  • положения договора о залоге. Стороны договора могут согласовать, например, каким образом будет проходить продажа, возможна ли внесудебная реализация залогового имущества;
  • порядок действий, если должник становится банкротом;
  • сам вид заложенного имущества. Некоторые вещи (например, ценные бумаги) имеют особенности регулирования реализации. 

На практике применяют следующие варианты реализации залогового имущества:

  1. Судебный. Его используют по умолчанию, если стороны не договорились о другом порядке действий (ч. 1 ст. 349 ГК РФ). Бывают случаи, когда имущество можно продать только по решению суда (ч. 3 ст. 349 ГК РФ). После получения решения открывают исполнительное производство, и судебные приставы начинают реализацию залогового имущества. Если суд примет решение о передаче имущества в собственность кредитора, продавать такие объекты будут по общим правилам ГК РФ.
  2. Без обращения в суд. 

Второй вариант является комплексным и включает в себя:

  • добровольную реализация залогового имущества. Здесь стороны договора залога без обращения к третьим лицам (например, судебным приставам) сами договариваются, кто занимается продажей имущества и по какой цене;
  • получение надписи нотариуса и реализация также через исполнительное производство. 

При реализации залогового имущества в банкротстве у кредитора есть приоритет

Если реализация совпадает с процессом банкротства должника, судьбу залогового имущества решают по особым правилам. В такой ситуации применяют положения не только о залоге, но и о финансовой несостоятельности. Значение имеет очередность кредиторов, то есть порядок, в котором они будут получать денежные средства от продажи. 

Кредиторы по обязательствам с залогом имеют приоритет перед остальными взыскателями (ч. 1 ст. 334 ГК РФ). Однако это правило работает внутри третьей очереди.

Например, долги по текущим платежам за счет имущества должника удовлетворят раньше (ст. 134 ФЗ № 127-ФЗ).

Кроме того, если денег от продажи залогового имущества не хватит, по непогашенным обязательствам кредиторы-залогодержатели встанут в общую очередь. 

Процедура реализации залогового имущества включает несколько общих этапов

Порядок реализации залогового имущества зависит от конкретного способа продажи, который можно применить к ситуации. Как правило, стороны проходят в той или иной форме следующие этапы:

  1. Кредитор направляет претензию должнику и уведомляет его о возможном обращении в суд/к нотариусу.
  2. Стороны согласуют условия продажи имущества. В случае разногласий кредитор подает иск или обращается за исполнительной надписью.
  3. Происходит продажа имущества, кредитор получает деньги – полностью или частично.

Если денег после продажи имущество будет больше, чем величина долга, разницу вернут залогодателю (ч. 3 ст. 334 ГК РФ). 

Какие споры возникают при реализации залогового имущества 

Суды рассматривают дела по заявлениям кредиторов о включении их в реестры требований, которые обеспечены залогом, и требуют доказательств существования объекта в реальности. 

Так, АС Поволжского округа рассмотрел кассационную жалобу истца (банка). Суды предыдущих инстанций отказали банку во включении в реестр кредиторов для удовлетворения требований через реализацию заложенного имущества.

Основанием отказа стал факт, что заложенное право требования в реальности отсутствует. Поэтому суды не включили требование банка в реестр как обеспеченное залогом.

Кассационный суд согласился с их выводами и указал, что банк впоследствии может еще раз обратиться в суд и представить необходимые доказательства (постановление от 23.05.2018 № Ф06-31842/2018). 

Также часто возникают споры о правах залоговых кредиторов в рамках процедуры банкротства.

Так, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ рассмотрела спор между кредитором и организатором торгов. Кредитор хотел оставить себе предмет залога и требовал признания недействительной сделку о его купле-продажи.

Он осуществил платеж и известил организатора торгов о намерении оставить предмет залога. Но торги продолжили, имущество продали. Первая инстанция поддержала истца, однако апелляция и кассация ему отказали.

В результате ВС РФ встал на сторону залогового кредитора и указал, что тот предпринял все необходимые действия для реализации своих прав (определение от 19.04.2018 № 305-ЭС15-10675).

Источник: https://www.arbitr-praktika.ru/article/2419-realizatsya-zalogovogo-imushchestva

Реализация заложенного имущества

Процедура реализации залогового имущества

Статьей 319 ГК установлены общие правила реализации заложенного имущества в порядке, установленном процессуальным законодательством, а также основное требование к процедуре -реализация заложенного имущества с публичных торгов[1].

Иной, чем предусмотренный в процессуальном законодательстве, порядок реализации заложенного имущества может быть установлен законодательными актами при соблюдении публичного характера процедуры реализации.

В частности, главой 4 Указа «Об ипотеке недвижимого имущества» установлены правила и процедура (порядок) реализации предметов ипотеки в случае неисполнения должником основного обязательства как в судебном, так и внесудебном порядке.

Пунктом вторым статьи 319 ГК предусмотрено применение правил и процедуры реализации ипотеки в принудительном внесудебном порядке, установленных Указом «Об ипотеке недвижимого имущества», к реализации заложенного имущества при исполнении других видов залога.

Исключением из этого могут быть только случаи, когда Гражданским кодексом Республики Казахстан установлены правила и процедуры для реализации заложенного имущества во внесудебном принудительном порядке, отличающиеся от правил и процедур реализации ипотеки.

Положения же Указа «Об ипотеке недвижимого имущества», не имеющие отражения в Гражданском кодексе Республики Казахстан, например, содержащийся в статье 36 Указа «Об ипотеке недвижимого имущества» порядок распределения выручки, должны применяться и при исполнении реализации в принудительном внесудебном порядке заложенного имущества других видов залога, не являющихся ипотекой недвижимого имущества. В то же время порядок назначения доверенного лица и процедуры, выполняемые им, при реализации заложенного имущества по иным, чем ипотека недвижимости, видам залога должны регулироваться правилами статьи 320 ГК.

При реализации заложенного имущества в судебном порядке суд вправе при принятии решения об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года.

Отсрочка является льготным сроком для должника по основному обязательству с целью исполнения основного обязательства и предотвращения реализации предмета залога (отчуждения имущества от залогодателя).

Но в то же время отсрочка не приостанавливает действия требований кредитора-залогодержателя и обязанностей должника по основному обеспечиваемому обязательству[2].

В торгах имеют право принимать участие любые юридические лица и граждане, включая залогодателя и залогодержателя.

Говоря об участии залогодателя в проводимых торгах по реализации заложенного имущества, логичней было бы говорить только о вещном поручителе — залогодателе, не являющемся должником по основному обязательству, так как на практике обращение взыскания на заложенное имущество имеет место после предпринятая всех мер залогодержателем по удовлетворению своих требований за счет денежных средств должника. Но с учетом права залогодержателя на обращение взыскания на заложенное имущество вне зависимости от наличия или отсутствия денежных средств должника, даже в случае когда последний является залогодателем, вполне допустимо его участие в торгах. При этом и должник по основному обязательству, и залогодатель — вещный поручитель всегда вправе до продажи заложенного имущества исполнить основное обязательство и прекратить обращение взыскания на предметы залога (см. пункт 7 статьи 319 ГК).

Залогодержатель вправе принимать участие в торгах, что порой выгодней для него, чем обращение заложенного имущества в свою собственность по его текущей оценочной стоимости ввиду сложности ее определения.

Пунктом 4 статьи 319 ГК также предусматривается судьба гарантийных взносов, если внесение гарантийных взносов предусматривается правилами проведения торгов по реализации заложенного имущества.

При этом право требовать внесения гарантийных взносов принадлежит суду — в случаях реализация заложенного имущества в судебном порядке, или доверенному лицу — в случаях реализации заложенного имущества в принудительном внесудебном порядке. Гарантийные взносы участников, не выигравшие торги, подлежат возврату.

Гарантийный взнос участника, выигравшего торги, не возвращается и засчитывается в счет конечной цены при ее окончательной оплате.

В случае, если участник, выигравший торги, не оплатит конечную сумму, гарантийный взнос не возвращается и остается в распоряжении суда или доверенного лица и может быть, аналогично использованию стоимости от реализации заложенного имущества, направлен на покрытие издержек и расходов по проведению торгов, оплату основного обязательства, обеспеченного залогом, на оплату просроченных обязательств, обеспеченных вторичными залогами и перезалогами, иных обременении заложенного имущества в порядке очередности, установленном законодательными актами, а также может быть возвращен залогодателю при превышении стоимости реализованного имущества над требованиями залогодержателя — кредитора по основному обязательству[1].

Источник: https://articlekz.com/article/10443

Принудительная внесудебная реализация заложенного имущества

Процедура реализации залогового имущества

Залогодержателю (кредитору) необходимо четко ориентироваться с правилах проведения принудительной внесудебной реализации заложенного имущества, если залогодателем (заемщиком) обязательства не исполняются надлежащим образом. Когда можно проводить принудительную внесудебную реализацию заложенного имущества? Что необходимо для проведения принудительной внесудебной реализации? Какие документы и в какие сроки необходимо составить?

Реализация (продажа) заложенного имущества, предусмотренная статьей 319 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть), производится путем продажи с публичных торгов.

Статьей 20 Закона Республики Казахстан «Об ипотеке недвижимого имущества» предусмотрены способы реализации ипотеки. В случае неисполнения должником основного обязательства залогодержатель вправе удовлетворить свои требования путем:

  • реализации ипотеки в судебном порядке;
  • реализации ипотеки во внесудебном порядке, если это предусмотрено законодательными актами либо в договоре, или последующем соглашении сторон;
  • обращения в свою собственность заложенного имущества в случае объявления торгов несостоявшимися.

Чем регулируется процедура реализации заложенного имущества?

Особенности реализации заложенного имущества в принудительном внесудебном порядке устанавливаются Гражданским  кодексом Республики Казахстан и Законом «Об ипотеке недвижимого имущества».

При этом правила и процедуры, установленные указанным  Законом для реализации ипотеки, применяются к реализации имущества при исполнении других видов залога (например, движимого имущества), если Гражданским кодексом не установлено иное.

Последствия несоблюдения правил внесудебной реализации

Соблюдение установленной процедуры и последовательности  внесудебной реализации заложенного имущества путем проведения торгов является важным, потому как не соблюдение данных правил проведения внесудебной реализации  заложенного имущества может привести к признанию торгов недействительными в случае оспаривания их залогодателем, а следовательно — к затягиванию процедуры возврата долга.

Когда залогодержатель вправе реализовать заложенное имущество во внесудебном порядке?

В соответствии пунктом 2 статьи 318 Гражданского кодекса залогодержатель может самостоятельно реализовать находящееся в залоге имущество в принудительном внесудебном порядке путем проведения торгов (аукциона), в случае, если это право предусмотрено договором о залоге.  Такое же право имеет банк-залогодержатель по реализации предмета залога, обеспечивающего денежную ссуду.

Случаи, когда внесудебная реализация залога не допускается, установлены законом.

Кто проводит внесудебную реализацию заложенного имущества?

Согласно статье 320 Гражданского кодекса и статье 25 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества» при реализации заложенного имущества в принудительном внесудебном порядке торги проводятся доверенным лицом, в качестве которого выступает юридическое лицо или гражданин, имеющее доверенность залогодержателя на реализацию заложенного имущества.

Пунктом 2 статьи 24 указанного Закона предусмотрено, что доверенное лицо может определяется сторонами в ипотечном договоре. В случае если в ипотечном договоре доверенное лицо не определено, оно назначается залогодержателем.

Процедуры, которые должно выполнить доверенное лицо при реализации заложенного имущества

Доверенное лицо в соответствии с пунктом 2 статьи 320 Гражданского кодекса должно выполнить следующие процедуры:

  •  составить уведомления залогодателю о невыполнении обязательств и зарегистрировать его в органе, где был зарегистрирован договор о залоге;
  • при неудовлетворении требований, вытекающих из уведомления, но не ранее, чем через 30 дней с момента его отправки залогодателю, составить уведомления о торгах на заложенное имущество, зарегистрировать его в органе, где был зарегистрирован договор о залоге, и вручить залогодателю или направить его залогодателю заказным письмом по адресу, указанному в договоре залога;
  • официально опубликовать объявление о торгах в местной печати. В пункте 4 статьи 25 упомянутого  Закона  указано, что с момента первой публикации объявления о торгах и до момента их проведения должно пройти не менее 10 дней.

Требования к месту и времени проведения торгов

В соответствии со статьей 29 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества» торги:

  • проводятся в населенном пункте (городе, районе, поселке, ауле, селе) по месту нахождения заложенного имущества;
  • назначаются на любые дни недели на время с 9 до 18 часов.

Уведомление о невыполнении обязательств

Уведомление о невыполнении обязательств должно содержать следующие сведения, предусмотренные статьей 26 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества»:

  • имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодателя;
  •  имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодержателя;
  •  краткое изложение невыполненных обязательств;
  • суммарная расшифровка основного обязательства;
  • суммарная расшифровка всех иных сборов, издержек и расходов, которые должны быть оплачены залогодателем до возможной продажи заложенного недвижимого имущества;
  • предложение о полном погашении всех задолженностей в течение тридцати дней с момента получения уведомления;
  • предупреждение о возможности проведения торгов на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки;
  • условие о праве залогодателя по ипотечному жилищному займу, являющегося физическим лицом, представить в течение двадцати пяти календарных дней с момента вручения или отправки заказным письмом уведомления письменный отказ от проведения реализации ипотеки во внесудебном порядке, зарегистрированный в органе, где был зарегистрирован ипотечный договор;
  • имя (наименование), место жительства (место нахождения) и номер телефона доверенного лица.

Уведомление о проведении торгов

Уведомление о проведении торгов должно содержать следующие сведения, предусмотренные статьей 27 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества»:

  • 1имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодателя;
  • имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодержателя;
  • краткое изложение невыполненных обязательств и общая сумма всех задолженностей залогодателя перед залогодержателем, подлежащих удовлетворению за счет реализации ипотеки;
  • наименование, описание и характеристика недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки и выносимого на торги;
  • время и место проведения торгов;
  • имя (наименование), место жительства (место нахождения) и номер телефона доверенного лица.

Объявление о торгах

Объявление о торгах должно содержать следующие сведения, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества»:

  • наименование, описание и характеристику недвижимого имущества, выносимого на торги;
  • точное местонахождение недвижимого имущества;
  • сумму гарантийного взноса участника торгов, если таковой предусмотрен условиями торгов;
  •  порядок и сроки уплаты покупной цены;
  • время и место проведения торгов;
  • имя (наименование) и место жительства (место нахождения) доверенного лица, проводящего торги, его номер телефона для справок и платежные реквизиты.

Участники торгов

В торгах имеют право принимать участие любые юридические лица и граждане, включая залогодателя и залогодержателя, такое право предусмотрено пунктом 4 статьи 319 Гражданского кодекса.

Для того, чтобы считать торги состоявшимися, достаточно не менее двух участников.

Гарантийный взнос

Перед началом торгов доверенное лицо (статья 320 указанного  Кодекса) вправе потребовать от каждого участника торгов внесения гарантийного взноса. Гарантийные взносы подлежат возврату по окончании торгов.

Гарантийный взнос участника, выигравшего торги, засчитывается в счет конечной цены.

Гарантийный взнос участника, выигравшего торги, но не оплатившего конечную цену, не возвращается и остается в распоряжении доверенного лица.

Уплата покупной цены

Перед началом торгов доверенное лицо вправе потребовать от каждого участника торгов внесения гарантийного взноса или доказательства его способности оплатить предполагаемую покупную цену, как предусмотрено статьей 31 Закона РК «Об ипотеке недвижимого имущества».

Перед завершением торгов доверенное лицо вправе потребовать от предложившего конечную цену участника торгов немедленного внесения этой суммы в полном объеме либо потребовать доказательств его способности оплаты названной цены после завершения торгов способами и в сроки, указанные в объявлении о торгах.

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что в случае отказа  покупателем произвести немедленную оплату либо при отсутствии у него доказательств возможности оплаты в сроки, предусмотренные объявлением о торгах, он исключается из состава участников торгов. В таком случае торги считаются продолженными. При невозможности их продолжения, а также в случае неоплаты покупателем приобретенного на торгах имущества назначаются новые торги, которые проводятся в порядке, установленном указанным Законом.

Залогодержатель, участвующий в торгах, освобождается от внесения гарантийного взноса, а также в случае выигрыша торга — от оплаты покупной цены в пределах суммы основного обязательства.

Гарантийный взнос участника, выигравшего торги, но не оплатившего покупную цену, остается в распоряжении доверенного лица и используется им в порядке, установленном статьей 36 данного Закона.

Когда торги признаются несостоявшимися?

Доверенное лицо объявляет торги несостоявшимися в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 32 Закона  «Об ипотеке недвижимого имущества», когда:

  • на торги явилось менее двух покупателей;
  • лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

Торги должны быть объявлены несостоявшимися на следующий день после того, как имело место какое-либо из вышеуказанных обстоятельств.

Объявление о новых торгах публикуется по общим правилам.

После завершения торгов и внесения покупателем конечной цены и всех других требуемых от него платежей доверенное лицо в соответствии со статьей 34  Закона «Об ипотеке недвижимого имущества» вручает ему документ о приобретении недвижимого имущества на торгах, который должен содержать следующие сведения:

  • основание для проведения торгов;
  • место и время их проведения;
  • наименование, описание и характеристику имущества, приобретенного на торгах, его местонахождение;
  • имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодателя — прежнего владельца имущества;
  • имя (наименование) и место жительства (место нахождения) покупателя;
  • покупная цена, уплаченная покупателем;
  • имя (наименование) и место жительства (место нахождения) доверенного лица, проводившего торги.

Документ о приобретении недвижимого имущества на торгах скрепляется подписью доверенного лица.
Если доверенное лицо является юридическим лицом, подпись его представителя заверяется печатью этого юридического лица, если доверенное лицо является физическим лицом, его подпись заверяется в нотариальном порядке.

Как распределяется выручка от торгов?

Доверенное лицо распределяет выручку от торгов в соответствии со статьей 36 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества» в следующем порядке приоритетности:

  • на покрытие издержек и расходов на проведение торгов;
  • на оплату основного обязательства, обеспеченного ипотекой;
  • на оплату просроченных обязательств, обеспеченных вторичными залогами и перезалогами, а также иных обременений недвижимого имущества в порядке очередности, установленном законодательными актами;
  • на возврат залогодателю оставшейся суммы.

Источник: http://www.defacto.kz/content/prinuditelnaya-vnesudebnaya-realizatsiya-zalozhennogo-imushchestva

Порядок реализации заложенного имущества

Процедура реализации залогового имущества

20 октября 4001

Существуют различные виды договоров, предметом которых является недвижимое имущество. Это может быть договор залога в том случае, если кредитор получает денежные средства, которые он обязуется вернуть через определенное время с процентами.

Законом устанавливается форма договора залога РК — сделка всегда должна заключаться письменно и регистрироваться в компетентных органах.

Рассчитывать на прекращение залога недвижимого имущества можно будет только в случае полного исполнения обязательств заемщиком.

Особенности распоряжения имуществом под залогом

В случае, если недвижимость обременена залогом, то собственник лишается свободного права распоряжения. Это теперь можно будет делать только с согласия залогодержателя.

Например, если вы решите сдавать квартиру в аренду, то сделать это будет невозможно без предварительного письменного согласия кредитора.

По договору залога недвижимости такое ограничение на распоряжение объектом может вызвать серьезные неудобства для собственника, особенно в том случае, если он намеревается каким-либо способом осуществлять распоряжение объектом.

Существует два вида залога — заклад и ипотека как вид залога. разница между этими двумя отдельными видами обязательств состоит в том, кто владеет объектом.

Так, если она остается во владении должника, то это именуется ипотекой. Если же владение переходит к залогодержателю, то речь идет о закладе.

Но даже при закладе допускается сохранение вещи во владении должника — на это также надо письменное согласие держателя залога.

При оформлении договора залога учитываются интересы сторон, также важно:

  • указать данные сторон;
  • существенные условия сделки;
  • порядок расторжения договора и другие моменты.

К договору залога квартира, как и любого другого объекта недвижимости, применяются специальные условия.

Обязательно указывайте в соглашении точный адрес расположения объекта, его технические характеристики, площадь, кадастровый номер и другие важные моменты.

При заключении договора залога недвижимого имущества необходима его регистрация в государственных органах юстиции — это условия, указанные гражданским законодательством Республики Казахстан.

Взыскание имущества в рамках договора залога

Нередко обязательства по договору исполняются ненадлежащим образом или вовсе не исполняются. Что делать в таком случае? Если вы ранее заключили договор залога, то порядок реализации заложенного имущества будет определяться нормами отраслевого законодательства.

Допускается два способа обращения взыскания: внесудебная реализация залогового имущества, а также реализация по решению суда.

И если судебное решение носит универсальный характер и с момента, когда оно вступило в окончательную силу, носит обязательный характер, то внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество допускается только в предусмотренных законом случаях.

Продажа заложенного имущества всегда может осуществляться только в рамках торгов. При этом они проводятся доверенным лицом — кто будет этим лицом, указывается в тексте договора. Однако отсутствие такого лица не влечет недействительность сделки.

В этом случае кредитор имеет право назначить собственное доверенное лицо, но при продаже имущества, находящегося в залоге, будут учитываться остальные предусмотренные законом условия.

Рассмотрим примеры, когда осуществить процедуру реализации залогового имущества во внесудебном порядке представляется невозможным:

  • для ипотеки недвижимости закон требовал согласия третьего лица (это могут быть представители органов опеки в случаях, когда затрагиваются интересы несовершеннолетних), и такое согласие не было получено;
  • когда объект находится в сособственности, а одним из сособственников согласия на удовлетворение требований кредитора не было предоставлено;
  • когда речь идет о залоге объекта, представляющего собой особую архитектурную или историческую ценность.

321 статья ГК РК регламентирует правоотношения, вытекающие из договора залога. Она устанавливает в том числе право залогодержателя требовать от должника незамедлительного исполнения обязательств в случаях, предусмотренных законом. Чаще всего к вопросам реализации предмета ипотеки обращаются банки после того, как должнику были вынесены последние предупреждения.

Обращение в судебную инстанцию — это право банка или любого другого кредитора, а не его обязательство. Просрочка обязательства еще не означает, что вы сразу же станете ответчиком в суде.

Как правило, кредитор обращается в суд в пределах сроков исковой давности. Но существуют правила отсчета, бывают основания для их приостановления, поэтому разобраться в этом может только юрист.

Рассмотрим случае, когда кредитор получает право требовать досрочное расторжение сделки:

  • в случае, если переданный должнику объект выбыл из его владения вопреки условиям закона и договора;
  • залогодатель нарушил нормы о замене предмета договора залога;
  • в случае потери или утраты имущества при условии, что это произошло в силу причин, за которые залогодержатель не может отвечать, если залогодатель ранее не воспользовался правом, предусмотренным 314 статьей ГК РК и в других случаях.

Также при проведении торгов обязательно соблюдение некоторых условий.

Залогодатель в обязательном порядке получает от ответственного за организацию торгов лица уведомление о том, что им не были надлежащим образом исполнены обязательства. Уведомление может быть произведено в разных формах.

Не ранее, чем через 30 дней после составления такого уведомления, составляется извещение о назначении торгов заложенного имущества. С этого момента запрещается проводить какие-либо сделки в отношении заложенного имущества под угрозой признания их недействительными.

С момента публикации о дате проведения торгов до их непосредственного осуществления не должно пройти менее 10 дней.

Судебный орган, рассматривая подобные иски, исходит из необходимости соблюдения принципа состязательности сторон. При наличии уважительных причин, срок реализации недвижимого имущества с торгов может быть продлен до одного года, но не в случаях, когда отсрочка ухудшит существенно финансовое положение залогодержателя.

Источник: https://info.homsters.kz/poryadok-realizatsii-zalozhennogo-imushhestva/

Личный юрист
Добавить комментарий